定期借家|所沢の賃貸のことならセンチュリー21三巧商事

普通借家と定期借家契約

普通借家契約のポイント

  • ● 契約期間

    契約期間は1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年契約とする事が多いです。なお、契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。

  • ● 借り主からの中途解約

    中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めたりします。

  • ● 貸主からの解約

    借主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)が必要となります。
    正当事由は貸主がどうしてもそこに住まなくてはならない格段の理由があることや、建物が著しく老朽化して居住するには危険であることなどを証明しなければ裁判所は正当事由があるとは判断しません。
    どうしても退去をして欲しい場合は正当事由を補完する意味での金銭の給付、いわゆる立退料の支払いにより退去を促す方法が必要になります。

定期借家契約のポイント

  • ● 契約期間

    契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。なお、契約期間は自由に定めることができます。

  • ● 契約の締結方法

    契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。また、契約書とは別にあらかじめ書面(38条書面)を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、従来型の契約更新のある普通借家契約となります。

  • ● 中途解約

    居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主から解約の申し入れができます。この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。 ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200u未満の住宅に居住している借主に限られます。 なお、中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。

  • ● 契約終了時

    契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。 なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です。

  • ● 普通借家契約の定期借家契約への切り替え

    定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、借主と物件が変わらない場合、当分の間、定期借家契約への切り替えは認められていません。

定期借家契約と普通借家契約の比較

定期借家契約 普通借家契約
1.契約方法

公正証書等の書面による契約に限るさらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない

書面でも口頭でも可能

2.更新の有無

期間満了により終了し更新はない

正当事由がない限り更新される

3.建物の賃貸借期間の上限

無制限

2000年3月1日より前の契約・・・ 20年2000年3月1日以降の契約・・・  無制限

4.期間を1年未満とする建物賃貸借契約の効力

1年未満の契約も可能(契約期間を半年にするなど)

期間の定めのない賃貸借契約とみなされる

5.建物賃借料の増減に関する特約の効力

賃借料の増減は特約の定めに従う

特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる

6.借り主からの中途解約の可否

床面積が200u未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借り主からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる
それ以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う

中途解約に関する特約があれば、その定めに従う

貸主から見たメリットデメリット

定期借家契約 普通借家契約
メリット

@更新がない為、契約期間が終了すれば、明渡してもらえるのでそのあと自分たちが住んだり、売却等が出来る。

A契約期間は自由に決められる。

Bあらかじめ再契約をする事を前提とした契約も出来るので、例えば2年契約で2年を経過する前に借主が再契約を希望している場合、何の問題のない入居者は再契約をするが、ゴミの分別が出来なかったり、家賃を滞納したりするいわゆる不良入居者とは再契約しない。ということも出来ます。

更新があるのでその都度入居者の内容を把握できる。

デメリット

解約時期が決まっている為、長期で住む事を考えている借主には敬遠されるので通常の家賃相場より下げなければ借主が見つからない。

@いつ解約されるかかが分からない。

A正当事由がなければ貸主から解約する事は出来ない。